業界人士表示,房企在土地增值稅問題上是避稅手段多,真正欠繳少。通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件,成了很多樓盤的蒸烤箱選擇。新京報記者 王叔坤 攝
  12月4日,在全聯房地產商會2013室內設計年年會上,華遠地產董事長任志強在談到企業維權問題時,再次提起近期央視報道房企欠繳土地增值稅的事情。
  一段時間以來,房企土地增值稅引起的關註沸沸揚揚。房企喊“躺槍”,業內人士質疑,國稅總局也出面澄清。有房地產業內人士表示,從全國範圍看,在全國10萬億的稅收大池子里,土地增值稅也就是3000億的水平。就房企來看,土地增值稅也比營業稅、所得稅占比要少。土地增值稅之所以引起那麼大的關註,恰恰因為這是一筆難徵的“糊塗賬”。加上土地增值稅調節房價幾無成效,房企“欠繳”土地增值稅才引發了強情趣用品烈關註。
  全國土地增值稅連結婚年增長
  根據國稅總局披露的數據,近汽車貸款年來全國土地增值稅收入連年增長。國稅總局財產行為稅司負責人也在11月26日表示,土地增值稅徵管力度是逐步加大的。
  2007年,全國土地增值稅收入同比增長74.3%;2008年增長33%;2009年增長33.9%;2010年增長77.6%;2011年增長61.4%;2012年增長31.8%;2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元,增長22.2%。
  就北京房地產項目土地增值稅繳納情況,記者聯繫市及部分區縣有關部門,截至昨天發稿時止,均未得到明確答覆。
  清算難在稅制設計
  在談到土地增值稅徵管成績的同時,國稅總局財產行為稅司負責人也承認,土地增值稅在徵管方面還存在著一些困難和壓力,主要表現在房地產行業經營情況複雜,土地增值稅稅制設計也比較複雜。清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況,稅收徵管難度大並容易產生執法風險。
  蘭德咨詢總裁宋延慶等業內人士也表示,土地增值稅之所以成為一個“糊塗賬”,關鍵在於稅制設計存在問題,特別是清算時點的規定存在很大的彈性。
  北京市律師協會稅法專業委員會主任、王朝暉律師認為,土地增值稅規定的征收凈利額的30%-60%稅率過高,且征收權在地方,這使得在實際執行中出現了很多變通,比如各地基本上沒有按照四級超率累進稅率徵稅,而是以當地規定的按項目銷售額的1%-5%預繳為主,而對哪些可計入成本避稅等技術環節,各地區稅務部門的理解和把握也不一致,造成了“鬆緊不一”的現狀。
  此外,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,根據規定,土地增值稅清算有兩種情況,一種是房企必須主動清算,如項目竣工或完成銷售;另一種是稅務機關“可要求清算”的,如竣工項目已銷售比例達到85%的,取得銷售證滿三年仍未銷售完畢的。後一種情況並非要求房企主動清算,主動權在地方稅務部門。
  合理避稅手段多,真正“欠繳”極少
  而在房企實操層面,根據記者瞭解,通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件,成了很多樓盤的選擇。至於通過做大精裝等途徑做大成本,合理避稅的招數就更多了。
  “避不掉還不交的情況是極少的。”宋延慶說。任志強也曾表示,大房企沒有拖延結算的動力,到節點必須清算,否則房企要被罰。
  對於此番引起廣泛關註的房企土地增值稅問題,業內人士認為最初有關“欠繳”的報道及分析,是把概念搞錯了。中國房地產業協會副會長朱中一在11月26日的溝通會上就表示,預提和現時繳納的概念不同,企業在未達到清算條件時預提,不等於欠繳。
  任志強更直接地認為,沒到清算時點,甚至都不能算“應繳”。
  首創集團董事長劉曉光也表示,按照規定,土地增值稅應該在項目竣工或銷售85%以後,稅務機關啟動專門清算程序,聘請專門稅務師事務所出具專門報告,並經稅務機關核定,確認實際金額和繳納時間,才是真正應繳的稅金。所以,企業報表的數據為根據會計準則權責發生制預估的數據,與稅務局確定的應繳稅金在時間上和金額上都有很大的差別,因此不存在欠繳的問題。
  北京一家房企財務負責人告訴記者,據他瞭解,北京多個項目都是根據銷售回款情況,土地增值稅按月預繳。“已經預繳也就談不上欠繳,也正因為有預繳,徵納雙方對於最終複雜的清算都不夠積極。”
  ■ 觀察
  土地增值稅怪圈:有法難執
  此次“房企欠稅門”,雖然涉事房企、稅務機關紛紛澄清,但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執”的怪圈曝光。
  我國在1993年底出台了首部土地增值稅暫行條例,目的是為了抑制房企的炒地暴利,但隨即1994年房地產行業陷入低潮,該條例就一直未被實際執行。直到2006年底,房價一路走高,國家稅務總局才首次專門發文,要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅,併列出7條細則。但隨後2008年金融危機爆發,清查無疾而終。2010年後,房價數度高漲,國稅總局連連發起清查風暴,土地增值稅征收口徑也日漸嚴格。
  對整個房地產行業來說,土地增值稅可謂是多年來頭頂高懸的“達摩克利斯之劍”,但全國範圍內不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風暴,最後似乎都以“雷聲大雨點小”告終。
  “去年國稅局又在全國範圍內清查了一次土地增值稅的征收情況。近幾年清查的頻率很高,但很難從根本上解決問題。”王朝暉律師如是說。
  ■ 第三視角
  修改土地增值稅計算規則呼聲高
  記者從國泰君安瞭解到,該行測算的房地產行業整體未繳的土地增值稅規模在3000億元以下,而2008年—2012年房地產上市公司都充分計提了土地增值稅,年均土地增值稅稅率為5.7%,如全國市場占有率最高的行業龍頭萬科2012年預提的土地增值稅為58億元。
  “房企欠稅門”發生後,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭將矛頭直指稅務機關,稱雖然確有開發商避稅、逃稅的現象,但土地增值稅設計得太複雜、徵稅成本太高,使地方稅務局很難按稅法從嚴清算。
  國家稅務總局此前也公開承認,土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況,稅收徵管難度大並且容易產生執法風險。
  “各界對調整土地增值稅的呼聲很大。”王朝暉律師表示,短期內調整立法層面的可能性較小,確立更合理的土地增值稅會計計算規則、明確各地區的土地增值稅計算方法,或許可以起到改善作用。
  四級超率累進稅率
  土地增值稅暫行條例規定,土地增值稅實行四級超率累進稅率,但在實際操作中一般並未採用,而以預征收房屋銷售額的1%-5%為主。具體規定是:
  1、增值額超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
  2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
  3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
  4、增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
  ■ 名詞解釋
  什麼是土地增值稅?
  土地增值稅是對納稅人轉讓房地產取得的凈增值額征收的稅種,由各地政府征收,根據項目增值幅度不同,稅率在30%-60%不等。1993年12月底,我國出台了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,首次提出土地增值稅這一稅種,背景是為了抑制當時房企的炒地暴利;1995年出台了條例的實施細則。
  本版採寫/新京報記者 張旭 自曾暉  (原標題:稅制設計導致土地增值稅“糾結”)
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